Il BIM non è soltanto una questione di strumenti digitali o di adempimenti normativi: é uno strumento per prendere decisioni migliori attraverso dati strutturati e Asset Digitali. Ne parliamo con l’architetto Adriana Romano, BIM manager specializzata nell’affiancare Pubbliche Amministrazioni, imprese e sviluppatori immobiliari verso una digitalizzazione chiara e consapevole, dando sempre 
alto valore al fattore umano.
Architetto Romano, partiamo dal principio. Qual è stato il percorso che l’ha portata a incontrare il BIM e i processi digitali in una fase in cui questa metodologia muoveva ancora i primi passi in Italia?
Tutto ha inizio con la mia laurea in architettura presso il Politecnico di Bari. Subito dopo gli studi mi sono trasferita a Milano per frequentare il master in BIM Management della Scuola F.lli Pesenti che, all’epoca, era solo alla sua seconda edizione. Non c’era ancora una letteratura consolidata o una prassi diffusa in materia. Successivamente, un’esperienza lavorativa fondamentale in Risanamento SpA mi ha proiettata nel mondo dello sviluppo immobiliare. Lì hanno iniziato a chiedermi come integrare il BIM con le attività di due diligence. Da quel momento sono partiti studi intensi per unire il mondo del BIM al Real Estate, senza vederne i reali benefici. È stato allora che ho capito che il problema non era il BIM. Il problema era che mancava un metodo per trasformare le informazioni in uno strumento di governo dell’investimento.
Di fronte a questa iniziale diffidenza o disorientamento delle aziende, qual è l’approccio che ritiene più efficace per avviare una transizione digitale?
Io non parto mai dal BIM, parto sempre dagli obiettivi dell’organizzazione. Spesso l’errore è quello di adottare un approccio esclusivamente tecnico o un’implementazione
superficiale legata solo agli obblighi normativi. Io ho scelto di concentrarmi sulla parte strategica e organizzativa, che unisce i dati e la digitalizzazione al potenziale umano. Le organizzazioni sono fatte di persone e gli stakeholder della filiera devono relazionarsi in modo nuovo. Il BIM viene sempre associato al software, ma il punto centrale è costruire un percorso sostenibile, realistico e coerente con la struttura. La vera chiave della digitalizzazione non è aggiungere complessità, ma sottrarre, applicando il principio del less is more per snellire i processi e velocizzare le attività. In tutti i lavori che seguo do molta rilevanza al “fatturato umano”: quando crescono le persone, cresce anche il fatturato economico.
Uno dei rischi più frequenti che riscontriamo nel settore è la reiterazione di cliché, come il copia e incolla dei capitolati informativi e dei manuali di gestione. Come si può evitare questo fenomeno?
Il BIM non si copia. Si progetta.Io parto sempre dalla consapevolezza. Quando un’organizzazione è consapevole di chi è, dove vuole arrivare e di quali siano i propri meccanismi interni, smette di copiare. Il focus non deve essere “conoscere il BIM” in senso astratto, ma capire a cosa serve nello specifico a quella determinata realtà. Mi è capitato il caso di un cliente che, prima di fare il percorso con me, aveva scopiazzato un capitolato informativo per una gara. Dopo aver acquisito la giusta formazione, ha riletto quel documento e si è reso conto da solo di cosa fosse realmente utile per la sua organizzazione e cosa non c’entrasse nulla. Non serve sapere tutto di tutto, serve mettere in campo le informazioni necessarie per raggiungere l’obiettivo prefissato.
Parliamo di pubblica amministrazione, forse l’ambito più critico. Qual è il suo punto di vista sulle linee guida ministeriali e sulle reali difficoltà degli enti locali, specialmente quelli più piccoli?
La volontà di supportare gli enti, anche attraverso le norme UNI, esiste da sempre ed è evidente. Il problema reale è che i piccoli comuni, che rappresentano la maggior parte del nostro territorio, hanno personale super oberato. Le persone non hanno il tempo di approfondire lunghe linee guida e vedono il BIM come un ulteriore peso normativo. Per questo serve una figura esperta che faccia da ponte e renda immediata la comprensione, andando dritti al nocciolo della questione: cosa serve davvero sapere?
Nei comuni io propongo un approccio di onboarding (il percorso di consulenza collettivo “BIM onboarding PA”) e di condivisione attraverso team meeting (il percorso di consulenza personalizzato “Pronto all’Uso”) per far emergere le difficoltà comuni. L’approccio consulenziale-didattico è interattivo e focalizzato sul far capire cosa sia concretamente il BIM per il lavoro. L’obiettivo deve essere rendere i clienti consapevoli e autonomi, non dipendenti dal consulente.
Siamo nel 2026 e l’obbligatorietà del BIM è ormai una realtà consolidata da un anno e mezzo. Nonostante gli anni di preavviso, molti piccoli comuni sembrano ancora indietro. Vede comunque segnali di un percorso virtuoso?
Nei comuni molto piccoli – parliamo di circa 16.000 abitanti – si lavora ancora spesso con carta e penna; quindi, il passaggio non è affatto semplice. Nelle amministrazioni si riscontrano tre livelli di difficoltà: il primo è operativo, legato alla mole di attività e alla gestione delle priorità; il secondo è la volontà umana di cambiare; il terzo è economico. Paradossalmente ci sono molti finanziamenti per l’acquisto dei software, ma pochissimi per la fase iniziale di start e di impostazione strategica. Molti partono erroneamente dallo strumento, quando invece bisognerebbe partire dall’analisi dei propri flussi e dei colli di bottiglia, considerando che oggi le tecnologie – inclusa l’intelligenza artificiale – corrono velocissime.
Spostandoci invece sul settore privato e in particolare sul real estate, mercato che a Milano esprime le sue massime potenzialità: a cosa serve concretamente a uno sviluppatore immobiliare i modelli BIM federati che riceve alla consegna?
Se le grandi società di sviluppo immobiliare ormai governano perfettamente il processo, esiste una fascia di sviluppatori medio-piccoli che si trova in difficoltà nel gestire dati complessi o nuvole di punti consegnate dai professionisti. La risposta alla domanda “a cosa mi serve?” sta proprio nel valore del dato come supporto alle decisioni. Troppo spesso nell’immobiliare si decide ancora “di pancia” o in base all’esperienza pregressa. I dati strutturati servono a scegliere in modo consapevole e a tutelarsi, creando uno storico del cantiere. Un mio corsista ha dovuto risolvere a proprie spese un problema a un tubo segnalato
dall’acquirente dopo l’acquisto solo per evitare una causa legale, pur sapendo che non era colpa sua. Con un modello informativo in fase di realizzazione puoi tracciare lo storico delle decisioni e tutto ciò che succede durante il cantiere, con un modello informativo aggiornato (l’as-is) puoi dimostrare esattamente lo stato dell’opera alla consegna. Il BIM permette di ridurre tempi e costi in cantiere con un risparmio stimato ottimisticamente intorno al 5%, a beneficio sia dello sviluppatore sia del cliente finale, garantendo una qualità superiore dell’asset. Il vero valore non è il modello BIM in sé, ma la possibilità di trasformare quell’immobile in un Asset Digitale, cioè in un patrimonio di informazioni affidabili che continua a generare valore anche dopo la fine del cantiere.
Per Asset Digitale, infatti, non intendo un modello 3D, intendo un immobile accompagnato da informazioni affidabili, accessibili e continuamente aggiornabili che supportano decisioni durante tutto il suo ciclo di vita.
Questo discorso si applica anche alla successiva fase di gestione e manutenzione del patrimonio immobiliare?
Nel residenziale molti sviluppatori acquistano e rivendono, quindi non si occupano direttamente della gestione. Tuttavia, consegnare dati di qualità significa ottimizzare anche la vita utile dell’edificio. Posso citare l’esempio indiretto del proprietario di due ristoranti a Milano, uno dei quali interamente progettato e digitalizzato in BIM . Nonostante il locale progettato in BIM fosse grande il doppio rispetto a quello tradizionale, i costi di gestione a parità di metratura si equivalevano. Questo è il reale significato di efficientamento legato al possesso e al controllo dei dati. Per molti anni abbiamo venduto edifici, nei prossimi anni venderemo anche la qualità dei dati che li accompagnano.
Quali sono i suoi prossimi obiettivi professionali e i progetti in cantiere?
Credo che nei prossimi anni il valore di un immobile non sarà determinato soltanto dalla sua posizione, dalla sua qualità costruttiva o dalla sua efficienza energetica, sarà
determinato anche dalla qualità delle informazioni che lo accompagnano. Il mio obiettivo a lungo termine è guidare il settore immobiliare verso la creazione e la gestione strategica di veri e propri asset digitali, offrendo metodi e soluzioni per ottenere dati precisi e facilmente accessibili. Accanto all’attività di consulenza diretta su tutto il territorio nazionale, continuo a portare avanti le collaborazioni a livello culturale e promozionale con enti e associazioni di categoria, come Formedil a Bari e diverse sezioni di ANCE nel Nord Italia, sfruttando al massimo gli strumenti digitali per fare divulgazione e condividere esperienze.
Un’ultima curiosità a livello personale: qual è la sua modalità di aggiornamento su quelle che sono le nuove tecnologie e le nuove tendenze?
Un grande vantaggio e una grande fortuna nella mia vita professionale è stata quella di aver iniziato con il BIM fin dall’inizio. Ho avuto la fortuna di iniziare subito e di aver conosciuto direttamente le figure principali, sia legate alle case software, sia legate alla parte più formativa.
In linea generale, quello che mi piace fare è andare dritto senza filtri: cerco sempre di formarmi direttamente, per così dire, attingendo le informazioni da dove vengono create. Questo è un approccio che cerco sempre di mantenere, sia per essere costantemente aggiornata, sia — diciamoci la verità — per muovermi con un briciolo di anticipo e avere un piccolo vantaggio competitivo. Credo anche che il BIM non è il punto di arrivo, è il mezzo per trasformare dati in decisioni e immobili in Asset Digitali. Per questo mi interessa conoscere gli strumenti, ma ancora di più capire le logiche che li generano: gli strumenti cambiano continuamente, le logiche restano.
