COIMA, il BIM al servizio della committenza

COIMA è un’organizzazione con più di 150 dipendenti che opera nel settore dell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali internazionali e domestici. Pierfrancesco Nicotra e Laura Nigro sono le figure che in azienda stanno guidando la trasformazione digitale sotto l’aspetto legato al BIM, come raccontano in questa intervista.

Può tracciare un breve profilo della società e le iniziative recenti più significative?
In qualità di Società di Gestione del Risparmio, Coima SGR riveste il ruolo di committente immobiliare, ruolo che però integra con le funzioni più operative di sviluppo – Development Management – e gestione degli immobili – Property Management. Oltre al celebre sviluppo immobiliare del quartiere Porta Nuova a Milano, premiato come Best Urban Regeneration Project ai MIPIM Awards del 2018, tra le iniziative immobiliari più recenti va senz’altro segnalato il nuovo sviluppo di Porta Nuova in area Gioia, con le aree fra via Melchiorre Gioia e via Pirelli e l’acquisizione del “Pirellino”, ex sede degli uffici comunali, fra le altre.

Anche il mondo delle costruzioni è entrato nel processo di “trasformazione digitale”. Come state affrontando questa “rivoluzione”?
Il settore immobiliare sta finalmente vivendo il suo momento di trasformazione digitale che altri settori hanno vissuto già alcuni decenni fa, basti pensare al settore industriale e della manifattura. COIMA ha molto a cuore la trasformazione digitale del settore immobiliare come ambito di innovazione nel mondo delle costruzioni e cerca di essere costantemente aggiornata sulle molteplici potenzialità che offre. Riteniamo che vi siano importanti opportunità di valorizzazione nell’industrializzazione del processo di costruzione, che per forza di cose deve passare per la digitalizzazione spinta fin dalla progettazione.
In qualità di committenti immobiliari sentiamo di avere un ruolo di responsabilità, perché le nostre richieste possono attivare processi virtuosi di innovazione nel mercato. Di conseguenza, stiamo cercando di affrontare questa “rivoluzione” con consapevolezza.

Avete approcciato il tema BIM? Come lo avete implementato nella vostra realtà?
Il BIM è uno strumento sul mercato da qualche anno, utilizzato probabilmente non ancora al pieno delle proprie potenzialità. Siamo però all’inizio di un processo che porterà il BIM a una maturazione tale per cui questa metodologia potrà essere disruptive e rivoluzionare il mondo dell’edilizia e del real estate, introducendo concetti come quello di Digital Twin o di Virtual Reality. Questo ci sembra coerente se visto nel quadro più ampio della digitalizzazione dell’industria manifatturiera, dove il settore dell’edilizia rappresenta ancora il fanalino di coda.
Per la nostra organizzazione l’aspetto più difficile è ricondurre questa rivoluzione a un reale cambiamento attraverso l’attuazione di piccoli passi misurabili.
In questo quadro possiamo dire di aver già consolidato diverse esperienze nell’ambito della digitalizzazione di progetti. Tuttavia la conoscenza maturata finora ha spostato la nostra attenzione sull’ambito, sicuramente più affascinante e delicato, della digitalizzazione dei processi.
In seguito a un concorso interno di innovazione, il COIMA Innovation Award, l’azienda ha deciso di investire proprio in questa direzione, e attualmente, grazie anche al lavoro sinergico fra le risorse più giovani e il top management, è in corso un progetto pilota che ha lo scopo di confermare i benefici attesi a fronte degli investimenti effettuati.

Avete riorganizzato l’organico inserendo personale appositamente formato per il BIM?
Piuttosto che sull’inserimento di nuove figure, stiamo puntando sulla formazione delle nostre risorse.

Quali vantaggi ritenete possa apportare il BIM alla gestione di progetti e di sviluppo immobiliare, e alla qualità in generale del vostro lavoro?
I vantaggi più evidenti del BIM riguardano la possibilità di ottimizzare la gestione delle informazioni e rendere oggettivi i processi dell’edilizia. Questi vantaggi si possono applicare a tutte le fasi della vita di un immobile, rispettandone al contempo l’unicità. Fino a oggi, infatti, a differenza di altri settori dell’industria manifatturiera, l’edilizia è stata penalizzata dalla natura non replicabile dei suoi progetti, che ha ostacolato la standardizzazione dei processi.
I primi benefici dell’applicazione delle metodologie BIM hanno interessato la fase della progettazione, dove il maggior coordinamento fra le varie discipline ha portato a ridurre notevolmente gli imprevisti in fase di costruzione.
La nostra impressione, però, è che il BIM abbia potenzialità superiori e che fin dal suo ingresso nel mercato abbia trascurato la figura del committente, soggetto chiave nella gestione integrata delle informazioni di un progetto. Con un po’ di ritardo, la metodologia si sta adesso evolvendo in questa direzione – al punto che lo stesso acronimo BIM, dove la M sta per modeling, potrebbe in futuro cambiare significato trasformandosi in Building Information Management , a sottolineare il contributo nella razionalizzazione dei processi durante l’intera vita di un edificio. Il risultato finale per il committente è una maggiore qualità nei prodotti e nei servizi forniti all’investitore.

Da committente, come cambia il rapporto con il progettista dovendo gestire un progetto BIM? Lo scambio di dati e la collaborazione è una realtà o ci sono delle criticità ancora da superare?
Per COIMA lo scambio di dati e la collaborazione con i progettisti e gli altri stakeholder legati alla costruzione sono una realtà e la nostra esperienza finora è stata positiva. Abbiamo già visualizzato diversi Common Data Environment per testarne le funzionalità e abbiamo riscontrato grandi benefici nello scambio dei modelli e delle informazioni, sia con i progettisti in fase di progettazione che con le imprese in fase di costruzione. Abbiamo riscontrato criticità che riteniamo fisiologiche nell’ambito di un cambiamento.
Una prima criticità riguarda lo scambio di modelli work in progress all’interno del design team: questi infatti possono contenere informazioni che gli studi di progettazione considerano parte del proprio know-how, e ne consegue che la riservatezza nella gestione delle informazioni riveste un ruolo molto importante anche in questo settore.
Un’altra criticità riguarda la prevalenza contrattuale fra modello ed elaborati grafici e le responsabilità dei progettisti e delle imprese nei confronti del committente.

Quali progetti significativi avete già realizzato in BIM?
Gioia 22 e Corso Como Place,
attualmente in fase di costruzione, sono stati realizzati in BIM fin dalle loro prime fasi di progetto. In particolare, il progetto Gioia 22 è stato selezionato fra i finalisti del premio “AEC Excellence Award 2018” di Autodesk.

Il BIM può essere un elemento di maggiore efficienza nella gestione immobiliare?
Sicuramente il BIM ha questa ambizione, ma che effettivamente l’obiettivo si realizzi non è ancora uno scenario facile o scontato. Per ottenere maggiore efficienza nella gestione immobiliare, deve accadere in primo luogo che ogni attore della filiera individui con chiarezza un “workflow” cucito su misura per i propri obiettivi, e questo richiede un certo investimento di risorse e una quantificazione dei benefici attesi.
In seconda istanza, i “workflow” così definiti dovranno essere abbastanza flessibili da consentire interoperabilità e far sì che tutti i soggetti coinvolti in un progetto dialoghino tramite un unico modello BIM, ognuno per quanto di propria competenza.

Il BIM può in qualche modo costituire una leva di marketing?
L’integrazione di un processo industriale di sviluppo immobiliare attraverso l’uso del BIM è complesso e richiede ingenti risorse, il potenziale vantaggio ottenibile non è certamente riconducibile a un solo ritorno di marketing, piuttosto a una reale valorizzazione immobiliare. Se questo avviene, allora è opportuno valorizzarlo anche attraverso un ritorno di immagine per la nostra azienda.
Come per ogni innovazione, il beneficio di marketing che il committente può trarre dal BIM è temporaneo, mentre ciò a cui punta COIMA è trarre benefici nel lungo termine, sia in fase di realizzazione sia di gestione.
Se adottato in anticipo, e con risultati qualitativi rispetto alla media di mercato, comunque, il BIM può costituire una buona leva di marketing soprattutto nei confronti degli investitori stranieri, che considerano il BIM ormai una prassi del settore delle costruzioni.

Qual è secondo voi lo scenario BIM in Italia? Quali prospettive, quali sviluppi?
L’impressione principale è che lo scenario sia disomogeneo fra i diversi attori del processo edilizio. Se da un lato il livello si è notevolmente alzato nel comparto della progettazione, è ancora abbastanza pionieristica l’applicazione del BIM nel mondo delle imprese e dei General Contractors, e molto carente nel settore del facility management, che a nostro avviso è invece un ambito con grandissime potenzialità. Affinché l’innovazione si affermi definitivamente, con una riduzione anche dei costi, sono necessarie prassi consolidate, che a oggi mancano. Siamo molto confidenti che sia solo questione di tempo.

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Giornalista professionista della redazione di BIMportale, lavora da molti anni nell’editoria B2B per la stampa tecnica e specializzata. Ha scritto a lungo di tecnologia, business e innovazione. Oggi orienta la sua professione nel campo delle tecnologie applicate alla progettazione architettonica e all’imprenditoria delle costruzioni.