Elsa Pellegrini, eFM: Il BIM per il Facility Management

Da sempre interessata al settore AECO – Architecture Engineering Construction Operations e il mondo del Real Estate l’Ing. Elsa Pellegrini è oggi BIM Specialist di eFM.

Quale è stato il suo percorso professionale che l’ha portata al BIM?
Ho scelto di studiare Ingegneria dell’Edilizia e di specializzarmi in Real Estate Management, seguendo un percorso di natura gestionale. Il mercato delle costruzioni richiede sempre più la realizzazione di modelli digitali che possano riprodurre su piccola scala il patrimonio immobiliare e che ne consentano la gestione digitalizzata, comprendente  tutte quelle operazioni che vengono svolte dalla realizzazione dell’opera alla sua conversione o dismissione. Questi aspetti hanno incontrato il mio interesse nel processo di digitalizzazione del settore AEC e ho deciso di approfondire questo aspetto.

Quali sono le principali caratteristiche della sua figura professionale?
Al momento ricopro il ruolo di BIM Specialist, mi occupo di supportare i clienti nell’implementazione del BIM per la gestione immobiliare, integrato ad una piattaforma gestionale che consente l’elaborazione e l’analisi dei dati, nonché la gestione degli stessi per le diverse operazioni che vengono svolte durante la fase di Operations and Management del ciclo di vita dell’immobile. L’attività che svolgo è inquadrata nell’ambito del Change Management, ossia la variazione delle modalità e degli strumenti di gestione del patrimonio, passando da una gestione su CAD ad una gestione più ampia e completa con il BIM.

Come si lavora in BIM all’interno della sua azienda?
Ci occupiamo di Change Management finalizzato all’introduzione del BIM nella gestione del patrimonio immobiliare di importanti Corporate e Multinazionali, che operano in diversi campi.
Il nostro obiettivo è quello di proporre ed implementare il BIM per il Facility Management, o meglio ancora, per il Real Estate Management. Il punto di partenza è il punto di arrivo: la definizione delle informazioni necessarie in fase di Operations&Management, per il Facility Management. Questa metodologia è orientata all’implementazione di modelli configurati per la gestione e la manutenzione sin dalla fase di progettazione dell’opera, secondo un approccio che ci piace definire Start with the end in mind. L’attuazione è possibile solo attraverso l’integrazione tra il modello BIM e un Information Management System, ossia un sistema informativo che permetta di strutturare e gestire le informazioni contenute nel modello digitale e che ne garantisca, al tempo T1, successivo al primo caricamento del modello dati, un aggiornamento automatico real-time, riflettendo quanto avviene nell’edificio “reale”. Questo concetto sta alla base della formulazione del Digital Twin, ossia del gemello digitale dell’edificio reale. La creazione di un gemello digitale garantisce una governance capillare delle attività di uso e manutenzione. Mantenere modelli BIM aggiornati nel tempo, oltre a non disperdere il valore creato, e remunerato, in fase di progettazione e costruzione, abilita la possibilità di sfruttare i big data per gestire le performance degli immobili.
Offriamo quindi soluzioni misurate alle esigenze del Cliente ed innovative,  che garantiscano l’ottimizzazione di tempi, costi, conoscenza e gestione, mediante la riduzione di lag informativi e la sincronizzazione real-time edificio – modello – piattaforma gestionale.
Riteniamo che un punto cardine, nella fase di O&M, sia la definizione dei LOI, ovvero dei livelli di dettaglio informativo che si concretizzano nella definizione del set di parametri gestionali minimi necessari per la gestione del patrimonio mediante l’implementazione del BIM. L’obiettivo è quello di ottenere un modello dati pronto per essere utilizzato nelle diverse attività che interessano la gestione del patrimonio.
Ci focalizziamo inoltre sulla centralizzazione di documenti ed elaborati all’interno di un unico ambiente di condivisione dati (ACDAT), che garantisca la conoscenza accurata e completa in tempo reale del patrimonio immobiliare, la compliance normativa, l’ottimizzazione dei tempi e dei costi e il coinvolgimento diretto degli stakeholders nel processo di gestione, che permette un accesso diretto a dati puntuali, aggiornati e non duplicati semplificando così la comunicazione inter-company, facilitando l’operatività quotidiana ed elevando i livelli di performance dell’azienda.

Crediamo nelle forti potenzialità del BIM nell’ambito della gestione immobiliare, perciò ci spingiamo affinchè queste vengano sfruttate. Al momento il BIM viene implementato per lo più in fase di sviluppo dell’opera, venendo quindi inteso come uno strumento finalizzato alla costruzione. Un modello BIM può essere impiegato in fase di gestione, ma per farlo è necessario riformulare le linee guida e i criteri alla base della sua realizzazione. Solo così potrà essere realizzato un unico modello as-built, connesso ad una piattaforma che garantisca la gestione di documenti, dati, informazioni e attività, sin dalla fase di progettazione. Questo consente di avere un unico modello e un unico ACDAT, che consentano l’aggregazione e la gestione centralizzata e digitalizzata di tutto il patrimonio. I progetti BIM-Oriented promettono infatti notevoli vantaggi legati alla conoscenza del patrimonio. L’informazione diventa strategica, in quanto, oltre a dare valore all’asset, consente di controllare lo stato conservativo di ogni singolo elemento, attraverso il monitoraggio di specifici indicatori (es.: FCI) e prendere scelte strategiche in termini di CAPEX e OPEX. Gestendone le informazioni puntuali, l’asset e tutti gli elementi del sistema edificio-impianto possono essere monitorati con accuratezza. Aumentare il ciclo di vita di un opera vuol dire ridurre CAPEX a favore di OPEX stabili e continuativi. Inoltre, un modello BIM fornisce un supporto strategico per la governance e i servizi di manutenzione. Permette di redigere capitolati manutentivi più accurati ed affidabili e supporta nelle attività di identificazione e programmazione dei futuri interventi di manutenzione e gestione dei dati storici sulle manutenzioni precedenti.
Riteniamo, infine, che la relazione automatizzata tra dati complessi permetta di ottimizzare i futuri sviluppi in questo ambito, come l’integrazione con la Blockchain o la redazione di Smart Contract, che porterebbero, a loro volta, numerosi benefici nel settore AEC.

Può raccontarci qualche progetto su cui sta lavorando?
Al momento sto lavorando su un progetto di implementazione di una soluzione che garantisca la gestione del patrimonio immobiliare da parte di una società che opera nei settori del Development, Property & Facility Management, Investment & Asset Management. La soluzione comprende quindi la gestione dell’anagrafica spaziale e impiantistica, attraverso l’implementazione del BIM in un’ottica di Change Management.
Un altro progetto su cui sto lavorando riguarda proprio la gestione della transizione da una gestione con CAD ad una gestione completamente digitalizzata grazie al BIM. Questa attività si concretizza nella analisi dei gap informativi tra elaborati tradizionali ed elaborati BIM e nella rimodulazione del set informativo base per la realizzazione di un modello digitale dell’edificio, adatto alla gestione, il tutto accompagnato da attività di formazione ed affiancamento al Cliente, al minimo nelle prime fasi di implementazione. La piattaforma presenta, tra le diverse funzionalità, un Tool per l’integrazione con il BIM. Tramite il visualizzatore 3D, il modello può essere interrogato così da visualizzare le informazioni di progetto, le informazioni specificatamente gestionali, l’highlight degli spazi ed altro.
Ho lavorato recentemente su un progetto per una importante multinazionale Italiana dell’energia finalizzato alla redazione di linee guida per la realizzazione di un modello BIM adeguato alle esigenze del Facility Management e all’implementazione di un ACDAT (ambiente di condivisione dati), che ci ha dato l’opportunità di implementare la nostra vision nella sua interezza.
Lavorando a stretto contatto con i committenti abbiamo visto che le esigenze che hanno nell’implementare l’ACDAT siano diverse da quelle che ha uno studio di progettazione. Quindi abbiamo realizzato una soluzione che sia in grado di tracciare e gestire le consegne, più che i file, garantendo in real time il controllo e l’avanzamento delle attività. Inoltre in questo modo le aree di sviluppo e di gestione condividono automaticamente gli as-built, annullando il tempo di passaggio dei dati. L’ACDAT è infatti anticamente integrato alla piattaforma di gestione: non sono necessarie nuove integrazioni.
Il punto di partenza è stato l’analisi delle esigenze del Cliente in termini di gestione documentale e degli elaborati BIM e la definizione delle informazioni da monitorare, durante il ciclo di vita dell’immobile, attività che ha condotto ad un duplice risultato: da un lato la  configurazione di un ACDAT, una piattaforma web-based, per la gestione dei documenti e degli elaborati BIM e dall’altro la realizzazione di specifiche tecniche per la modellazione BIM di spazi e asset impiantistici, per il Facility Management e l’integrazione con un sistema informativo del tipo IWMS (Integrated Workplace Management System) e la creazione di schede LOI (level of information) per la gestione degli spazi e degli asset impiantistici afferenti al patrimonio immobiliare, in cui è stato definito il livello di dettaglio informativo relativo alle consistenze spaziali e impiantistiche, concretizzatosi nella definizione di un set di parametri predefinito relativo a ciascuna tipologia impiantistica e spaziale.

Quali sono secondo lei le prospettive future del BIM in Italia?
Sicuramente c’è ancora molto da fare, soprattutto rispetto alla consapevolezza da parte di tutti gli attori interessati, del valore offerto dal BIM in fase di gestione dell’opera. È necessario prendere coscienza delle esigenze dell’utente finale nella gestione del patrimonio costruito, e quindi definire un approccio alla modellazione orientato al Facility Management. Il BIM è attualmente implementato soprattutto nel settore privato per la Progettazione, integralmente o parzialmente. In pochi lo hanno introdotto stabilmente come metodologia nei processi edilizi.
Una ulteriore spinta all’adozione del BIM è sicuramente dovuta alla variazione del quadro normativo in materia di BIM, che prevede dal entro il 2025 l’obbligo all’utilizzo del BIM per le opere pubbliche. Questo comporterà senza dubbio un cambiamento radicale nelle modalità e nelle procedure di gestione del patrimonio da parte degli enti pubblici.

 

 

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Giornalista professionista della redazione di BIMportale, dopo i primi anni a rincorrere notizie di cronaca e attualità ha deciso di fermarsi per seguire più da vicino il mondo dell’architettura e del design. Collabora con diverse testate di questo settore alla ricerca di progetti e nuove iniziative da raccontare e descrivere con una particolare attenzione alle idee più innovative approfondendo anche tematiche legante al rispetto dell’ambiente e alle fonti rinnovabili.