La valutazione dello stato di fatto dell’immobile, processo meglio noto come Building Condition Assessment, è fondamentale in diverse fasi del ciclo di vita di un edificio. Si pensi, per esempio, alle compravendite di immobili, che sono sempre precedute da una Due Diligence la cui componente tecnica è per l’appunto basata sul BCA. Non solo, tutti i contratti di global service (gestione e manutenzione) di edifici sono preceduti e conclusi da una valutazione dello stato di fatto (BCA) e il contratto è portato a termine con successo se lo stato di fatto dell’edificio al termine del periodo contrattuale è non peggiore di quello rilevato alla stipula del contratto. Infine, quasi tutte le scelte strategiche relative alla gestione di un parco immobiliare (Asset&Property Management) necessitano di una comparazione dello stato degli immobili ad esso riferibili e questa comparazione è basata sulle risultanze di un processo di BCA.
Gli esiti in una valutazione dello stato di fatto di un edificio variano, ovviamente, in funzione del metodo di valutazione che si adotta. In generale, a partire da una valutazione, anche qualitativa, dello stato delle singole parti dell’edificio si calcola, con semplici algoritmi, un indice (Key Performance Indicator, KPI) che misura lo stato dell’intero edificio.
Il processo di rilievo e la successiva elaborazione dei risultati non possono, oggigiorno, non tener conto dell’esplosione del Building Information Modeling (BIM). Un video parte di una ricerca svolta da Daniela Pasini, Sebastiano Maltese e Fulvio Re Cecconi presso il Dipartimento ABC del Politecnico di Milano, visualizzabile all’indirizzo https://www.youtube.com/watch?v=P-vU6N6v8HU&feature=youtu.be, illustra un metodo di BCA basato su valutazioni qualitative dello stato dell’edificio che salva i risultati del rilievo in un modello BIM e successivamente utilizza tali risultati per costruire una serie di indicatori di prestazione (KPI) per stanza, per gruppi di stanze omogenee e per edificio. Sulla base degli indicatori di prestazione, è infine automaticamente disegnata una mappa tematica che illustra lo stato di un piano dell’edificio in esame. Il modello BIM dell’edificio è stato realizzato in Revit, l’inserimento delle risultanze del rilievo l’elaborazione dei KPI avviene tramite applicazioni web.
