Il BIM per il facility management

Le potenzialità del BIM sono notevoli anche nel facility management, ambito afferente il “livello 3” della “BIM maturity”. In generale, la gestione tecnica dei patrimoni immobiliari si basa sulla raccolta, la conservazione, la produzione e l’aggiornamento di documenti che, per la parte grafica, sono generalmente basati sul CAD.

In sinergia con tecnologie evolute, l’uso di modelli BIM opportunamente realizzati rende più efficiente l’organizzazione del portafoglio edilizio e impiantistico:

  • semplificando lo svolgimento delle operazioni routinarie (ad esempio: rilievo, ricerca di informazioni, produzione di documenti, ecc.);
  • permettendo una più approfondita conoscenza dell’effettiva consistenza dei manufatti;
  • facilitando l’emersione delle eventuali criticità;
  • consentendo la simulazione di un ampio spettro di operazioni e il relativo confronto;
  • coadiuvando i processi decisionali connessi alle scelte strategiche.

Attraverso la crescente integrazione delle attività tecniche e gestionali, il BIM può rendere più efficienti, flessibili, reattivi – e, in prospettiva, economici – i processi aziendali tipici del facility management.

Priorità alle esigenze, compatibilità con i sistemi esistenti
Il notevolissimo potenziale in termini di incremento della redditività rende inevitabile l’introduzione del BIM nel settore del facility management. Nelle aziende operanti nel facility management – e non solo nei loro uffici tecnico-patrimoniali – la metodologia e gli strumenti BIM possono offrire un efficace supporto ai processi decisionali e alle procedure operative, relative agli asset e alla loro utilizzazione, ai diversi livelli.
Un’approfondita indagine circa le effettive esigenze del business aziendale (ed esempio: valutazione del portafoglio tecnologico disponibile e delle possibilità di implementazione; selezione delle informazioni e definizione dei criteri per la loro raccolta, elaborazione e utilizzazione, ecc.) costituisce il primo passo verso l’introduzione del BIM.

Attraverso i software per l’Enterprise Resource Planning (ERP) l’azienda integra tutti i propri processi di business (acquisti, produzione, logistica, vendite, contabilità, fiscalità, ecc.), permettendo l’interoperabilità fra le diverse componenti della propria struttura organizzativa. In sintesi, un ERP è composto da un database e da una struttura modulare che può comprendere applicazioni specifiche, come il BIM e altri software tecnici specializzati, fra cui i Computer Aided Facility Management (CAFM) e i Computerized Maintenance Management System (CMMS). Questi ultimi offrono un supporto informatico al Sistema Informativo di Manutenzione (SIM) delle aziende, specie di quelle operanti nel facility management, in un’ottica di miglioramento costante delle funzioni tecniche e delle prestazioni, finalizzato alla massimizzazione della redditività.

Il Life Cycle Cost/Life Cycle Asset Management
Il ciclo di vita di un edificio è composto da 4 fasi: progettazione, costruzione, gestione immobiliare e manutenzione, riqualificazione o dismissione. Rispetto al totale dei costi sostenuti, la terza voce presenta un’incidenza preponderante, normalmente non inferiore al 90%. Per questa ragione l’analisi dei costi del ciclo di vita (Life Cycle Cost) costituisce il metodo di indagine più diffuso e apprezzato per la valutazione della convenienza degli investimenti finalizzati alla gestione dei beni immobili.

La definizione delle strategie di gestione degli asset basate sul costo del ciclo di vita (Life Cycle Asset Management) necessita sia di informazioni attendibili, sia della possibilità di sistematizzare le informazioni stesse, nell’ottica del migliore impiego delle risorse disponibili in funzione degli obiettivi.

Il BIM è lo strumento d’elezione per svolgere entrambe queste funzioni.

La gestione dinamica dei patrimoni immobiliari
La creazione di modelli BIM contenenti dati geometrici e informazioni rilevanti ai fini della gestione e manutenzione dei manufatti edilizi, restituisce risultati rapportabili a quelli che caratterizzano l’uso del BIM nel processo di progettazione e costruzione di un edificio.

Gli esiti rilevanti interessano in particolare:

  • il miglioramento della qualità dei servizi erogati ai clienti, principalmente per effetto delle sinergie derivanti dal più efficiente sistema di organizzazione dei dati, ad esempio nei rapporti con i fornitori;
  • la riduzione dei costi, legata soprattutto alla facilità con la quale è possibile simulare scenari diversi e, di conseguenza, effettuare scelte coerenti con gli obiettivi aziendali.

L’introduzione del BIM e la conseguente possibilità di realizzare una gestione dinamica dei patrimoni immobiliari costituiscono uno dei campi del facility management in grado di fare la differenza, per incrementare la competitività della aziende operanti in quel mercato.

L’evoluzione tecnologica ha messo a disposizione tecniche evolute per il rilievo e la diagnostica. Con l’introduzione dei sensori e degli scanner 3D, il rilievo del terreno e dei manufatti edilizi ha compiuto un significativo passo in avanti rispetto ai metodi tradizionali. Le misurazioni e la nuvola di punti georeferenziati generate dai sensori si prestano infatti a una modellazione estremamente precisa, utile anche al monitoraggio nel tempo delle geometrie, ai fini della ricerca di eventuali dissesti, e della mappatura dell’evoluzione di fenomeni ambientali e di degrado. Si tratta di una tecnologia la cui applicazione negli edifici storici necessita di competenze specialistiche, ma che sta conoscendo una crescente diffusione nel rilievo dei più semplici e regolari edifici moderni, specie ai fini delle applicazioni BIM relative a grandi proprietà immobiliari.

Simulazione e programmazione strategica
La ri-progettazione dell’esistente in funzione della sua valorizzazione economica trova oggi nel BIM il suo strumento più potente. L’enorme potenzialità di risposta a interrogazioni complesse si presta anche all’interpolazione dei dati tecnici con altre tipologie di informazioni, fra cui la destinazione d’uso degli ambienti e i relativi parametri economici (superfici da pulire, volumi da climatizzare, spazi da illuminare, impianti da manutenere, ecc.).

Nella prospettiva della gestione dinamica dei patrimoni immobiliari, la progettazione BIM degli interventi di recupero e le tecnologie per il monitoraggio dell’esistente sono funzionali anche all’impiego delle simulazioni, quale strumento per lo studio e la valutazione degli scenari di sviluppo strategico degli asset.

Lo spettro delle possibili applicazioni è estremamente ampio: dal rendering architettonico alla stima dei costi d’intervento, dal comportamento energetico alla risposta alle sollecitazioni sismiche, dalla sicurezza antincendio fino al funzionamento di impianti industriali.

Un tema di sviluppo attinente al BIM nel facility management è la gestione delle informazioni per la sostenibilità energetica in edilizia. Il contenimento dei consumi energetici e l’autoproduzione del proprio fabbisogno energetico, intesi l’uno come risparmio di gestione e l’altro come investimento rispetto al rischio di crescita dei prezzi dell’energia, costituiscono le azioni oggi più convenienti per incrementare la redditività di un investimento immobiliare. Grazie al BIM, le operazioni routinarie funzionali, ad esempio, alla stima del rapporto fra costi e benefici di uno o più interventi, conferiscono rigore e rapidità ai processi decisionali relativi ai patrimoni immobiliari, composti da edifici diversi fra loro e confrontabili solo sulla base di un’adeguata conoscenza della loro effettiva consistenza.

Il BIM per gli interventi sugli edifici esistenti
A una prima analisi, il rapporto fra costi e benefici dell’uso del BIM nel facility management potrebbe risultare poco conveniente, ma questa conclusione non tiene conto della situazione del patrimonio edificato italiano, composto per il 65% da costruzioni risalenti a oltre quarant’anni fa.

La necessità di migliorare l’efficienza energetica degli edifici esistenti, di ridurne il rischio sismico e, più in generale, di ristrutturarli anche ai fini dell’adeguamento tecnico e normativo, rendono il BIM uno strumento potente e versatile nei programmi di rinnovamento edilizio.

L’impiego del BIM può essere infatti posto come requisito nel contesto di gare di progettazione e d’appalto, esternalizzando parte degli oneri connessi alla creazione dell’anagrafica tecnica e permettendo di concentrare gli investimenti sulla formazione del personale interno e sull’acquisto delle tecnologie.

Con l’HBIM, o Heritage BIM, si delinea una nuova frontiera del restauro. La modellazione 3D dei manufatti storici, artistici e monumentali è un’attività finalizzata non solo all’integrazione dei dati con modalità BIM, ma anche al coordinamento e alla collaborazione interdisciplinare, a fini dello studio e della conservazione delle opere, e alla divulgazione al pubblico, ad esempio attraverso la realtà aumentata.

L’utilizzo dei BIM nei progetti di recupero del patrimonio esistente, noto anche come HBIM (acronimo di Heritage Building Information Modeling), è una disciplina ancora relativamente poco esplorata nel nostro paese ma dall’enorme potenziale, soprattutto alla luce dell’ineguagliabile concentrazione di edifici di valore storico, monumentale e artistico vantata dall’Italia.

Il Business Process Reingeneering
All’interno di processi operativi consolidati, l’introduzione del BIM quale sistema e tecnologia a supporto della gestione delle informazioni può essere percepita come un evento traumatico, anche qualora esista una diffusa consapevolezza circa la sua superiore efficienza. Si tratta di un aspetto da non sottovalutare, che può aumentare i costi previsti per la transizione al BIM e ritardare il conseguimento dei vantaggi attesi.

La riorganizzazione dei processi, intesa come percorso di miglioramento che procede in sincronia con le azioni intraprese, costituisce perciò un aspetto di fondamentale importanza per assicurare il successo dell’operazione, attraverso un’attenta programmazione e un’accurata gestione delle risorse.

La riorganizzazione dell’ufficio tecnico
Il primo fattore da considerare nella riorganizzazione delle funzioni tecniche consiste nel generare consenso attorno all’introduzione del BIM, individuando un percorso capace di assicurare il successo dell’operazione. La soluzione più praticata consiste nella creazione di un “BIM team” trasversale rispetto alla struttura dell’ufficio tecnico, nel quale inserire almeno una nuova risorsa specializzata, in grado di fungere da raccordo e da stimolo per le professionalità esistenti, le quali sono chiamate a svolgere attività formative dedicate.

La promozione dello spirito di squadra può fare leva principalmente sulla definizione di un ambiente di lavoro condiviso, nel quale consolidare nuove modalità di collaborazione attraverso lo scambio delle informazioni, in grado di ottimizzare lo svolgimento delle singole mansioni incrementando la produttività e il grado di soddisfazione personale.

  

 

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Giornalista della redazione di BIMportale, professionista della comunicazione e del marketing per il settore AEC – Architetture Engineering & Construction. Ha lavorato per molti anni nell’editoria B2B dirigendo una delle principali testate specializzate per l’industria delle costruzioni, per la quale è stato autore di numerosi articoli, inchieste e speciali. Durante questa lunga esperienza editoriale ha avuto modo di vivere e monitorare direttamente l’evoluzione del settore e la sua continua trasformazione, lavorando a stretto contatto con i principali protagonisti del mercato: imprese edili, progettisti, committenti, produttori. Su tali premesse nel 2007 ha fondato l’agenzia di comunicazione e marketing Sillabario, che si occupa delle attività di comunicazione e ufficio stampa di importanti marchi industriali del settore delle costruzioni.