Lefay Resort & SPA Dolomiti

Prevedere i problemi prima che si verifichino in cantiere e gestire la vita futuro dell’edificio. Non è stata usata una sfera di cristallo per progettare il Lefay Resort & SPA Dolomiti di Pinzolo a Madonna di Campiglio, bensì un processo progettuale ben preciso, che ha visto D.Vision Architecture ( D_VA) incaricata di sviluppare il progetto esecutivo, che ha permesso di coadiuvare l’impresa nell’ottimizzazione dell’operatività di cantiere, predisponendo anche la piattaforma gestionale dell’edificio per le attività di Facility Management. Un netto vantaggio reso possibile dall’uso della metodologia BIM, riscontrato anche in termini di tempi, controllo costi e qualità del risultato.

Il progetto esecutivo
Il Lefay Resort & SPA Dolomiti è il nuovo hotel a 5 stelle di Pinzolo (TN), nella skiarea di Madonna di Campiglio. Cuore del complesso, inaugurato ad agosto di quest’anno, è la Spa , tra le più grandi dell’arco alpino. Il complesso è sostanzialmente diviso in tre parti. Nel corpo centrale, caratterizzato da ampi fronti vetrati e da una copertura a cuspide in legno lamellare a vista rivestita all’esterno con scandole di alluminio, sono raccolte le funzioni comuni: reception, sala lettura, lounge bar, ristorante, area wellness, piscina interna e aree relax. Le due strutture laterali di quattro piani ospitano le 88 suites suddivise in varie tipologie, dalla più piccola fino alla Royal Suite. Infine, l’edificio rivolto a valle ospita 22 appartamenti di differenti metrature. Presenti inoltre 122 posti auto nelle rimesse interrate e 46 stalli esterni. Il prospetto della struttura è caratterizzato dalle balconate con graticcio in legno mentre la copertura è piana a manto verde. Per minimizzare l’impatto del resort sul contesto ambientale, sono stati realizzati accorgimenti ad hoc, come l’intonaco bruno scuro, i serramenti e i pavimenti in legno, i marciapiedi e i rivestimenti dei muretti esterni in pietra locale. Le scelte tecnologiche sono state orientate alla certificazione CasaClima Clima Hotel, con particolare attenzione al benessere termo-igrometrico degli ambienti, al comfort acustico, all’ottimizzazione del ciclo idrico e alla produzione combinata di energia termica ed elettrica tramite biomassa (cippato ottenuto da scarti di lavorazione forestale). La fase esecutiva del progetto è frutto di una sinergia tutta bresciana, si può dire, visto che la città lombarda accomuna l’impresa appaltatrice Paterlini Costruzioni spa, la giovane società di progettazione D.Vision Architecture (D_VA), e la famiglia Leali, proprietaria della collezione di resort Lefay Resort & SPA. La struttura alberghiera attualmente impiega oltre 120 addetti ed è capace di accogliere un totale annuo stimato di circa 54mila presenze.

La metodologia BIM
D_VA ha sviluppato il progetto esecutivo grazie alla metodologia BIM, recependo e coordinando i contributi tecnici del progetto strutturale, impiantistico e di interior design, oltre che i dettagli costruttivi forniti dagli appaltatori. Il processo progettuale in BIM ha permesso di coadiuvare l’impresa nell’ottimizzazione dell’operatività di cantiere, predisponendo anche la piattaforma gestionale dell’edificio per le attività di Facility Management. “Un grande cantiere, come quello del Lefay Resort & SPA Dolomiti di Pinzolo” – commenta Francesco Lanza, Project Manager di D. Vision Architecture “è un luogo plurale in cui si incontrano esigenze contrapposte e intervengono diversi saperi. Solo un progetto compiuto li può ordinare e guidare verso un risultato virtuoso. Il BIM, riproduzione virtuale della costruzione, è uno strumento che permette di individuare e risolvere i problemi prima che si manifestino in cantiere. Saper anticipare le criticità della realizzazione significa controllare la qualità del risultato, il rispetto dei tempi, il contenimento dei costi.
La vicenda progettuale del resort di Pinzolo aveva già alle spalle un lungo percorso prima dell’intervento di D. Vision Architecture che ha avuto il compito di risolvere le problematiche costruttive e la collaborazione tra le diverse discipline. Per quanto riguarda l’organizzazione della commessa all’interno dello studio, l’Arch. Armando Casella, responsabile di contratto e progettista, nonché socio fondatore della società, ha individuato le figure professionali più idonee, che all’interno di D. Vision Architecture trovavano già una sistematizzazione consolidata – Project Manager, Design Manager, BIM Manager, Construction Manager, BIM Coordinator, BIM Modeler.
“Come primo passo” – spiega il Project Manager e responsabile di commessa Francesco Lanza – “abbiamo realizzato la stesura del BIM Method Statement (BMS) che ha garantito una precisa e chiara organizzazione del flusso di lavoro e dello scambio informativo, necessario al raggiungimento degli obiettivi prefissati. Ciò ha permesso di organizzare la Work Breakdown Structure (WBS) per individuare univocamente ogni lavorazione e definire il cronoprogramma della progettazione e dei lavori. Altro punto di forza messo in campo anche per questo progetto, è il ricorso a software che permettono la condivisione del medesimo file su diverse postazioni collegate al server, con accesso anche da remoto. Lo strumento impiegato è ARCHICAD di GRAPHISOFT, in virtù della funzionalità Teamwork, solida e testata su altri progetti in precedenza. Decisivo, ai fini della collaborazione con tutti i soggetti coinvolti, aver impostato l’Ambiente di Condivisione Dati (ACDat), uno spazio di archiviazione condiviso tramite tecnologia Cloud. Questo ha reso possibile centrare molteplici obiettivi: ottimizzare lo scambio di informazioni garantendo il principio di trasparenza; assicurare la reperibilità di tutte le versioni di progetto e l’individuazione chiara e univoca dello status approvato; condividere gli stati di avanzamento lavori; evidenziare le problematiche sia ai progettisti che alle imprese e ai fornitori, oltre a favorire il coinvolgimento della Committenza. Inoltre, il BIM ci ha permesso si verificare i progetti ricevuti dai professionisti incaricati (il cui grado di approfondimento non andava oltre il livello di progetto definitivo), con conseguente segnalazione di carenze, interferenze e non conformità. In questa fase è stata fondamentale la ricostruzione virtuale del manufatto; la rilevazione delle problematiche tramite Clash detection; lo strumento della Request for Information (RFI) interattiva individuabile a partire dal modello 3D. Solibri Model Checker è il software selezionato per assemblare il modello federato, unendo i singoli file IFC e mettendoli a confronto per il controllo delle interferenze tra le diverse discipline”.

La rappresentazione digitale integrata
Il progetto esecutivo è stato affidato dal committente a D.Vision Architecture con il preciso obiettivo di ottenere un supporto grafico univoco, da poter approvare in forma ufficiale e vincolante per tutti gli operatori. Una versione progettuale aggiornata, verificata da parte degli specialisti di ogni disciplina e corredata delle necessarie informazioni tecniche. Perciò il supporto del progetto esecutivo, rappresentato da tavole con rappresentazioni bidimensionali, è di tipo tradizionale, mentre il contenuto informativo è invece decisamente innovativo. “Ogni elemento della costruzione” – sottolinea Lanza – “è identificato da codici che rimandano agli abachi informatici e alle liste delle quantità (QTO), strumenti utili sia per formulare le richieste di acquisto da parte dell’Impresa, sia per redigere e verificare gli Stati di Avanzamento Lavori (SAL). Le tavole riportano segnalazioni di incompletezze, problematiche, interferenze e non conformità, classificate tramite le RFI e frutto della Clash Detection, identificando azioni correttive, loro competenza e responsabilità. Non un software, bensì un servizio online BIMcollab, ha reso possibile la comunicazione delle problematiche e l’interazione tra i diversi soggetti coinvolti. Ultimo prodotto dell’attività BIM, il modello as-built, che costituisce un importante ausilio per programmare la manutenzione e le sostituzioni periodiche delle componenti durante la vita utile del manufatto. Infine il BIM è stato molto utile anche in fase di realizzazione tramite BIMX con specifici visualizzatori utilizzati da progettisti, Direzioni Lavori e Direzione Artistica, ma anche dalla Committenza e dagli operatori delle imprese”.

La società di progettazione
D.Vision Architecture è uno società di progettazione composta da un team di 35 collaboratori che svolgono attività di progettazione multidisciplinare con particolare attenzione alla progettazione urbana e architettonica. Nello specifico D_VA si occupa di progettazione esecutiva, di ingegnerizzazione di progetto, di progettazione costruttiva e assistenza/direzione di cantiere. Fondata nell’aprile 2015 ha fin dalla nascita sviluppato un metodo lavorativo che punta alla condivisione e al coordinamento di tutte le professionalità coinvolte in un progetto. Per questo motivo all’interno di D.Vision Architecture è stato creato il brand operativo BimFactory in grado di gestire tutte le fasi del processo seguendo la metodologia BIM.

Il progetto in breve
Luogo: Pinzolo (TN)
Tipologia: alberghiero
Committente: Lefay Resort Dolomiti srl
Progettisti: D.Vision Architecture srl
Impresa costruttrice: Paterlini spa
Dimensione area: 33.000 m2
Anno: 2019

Laureato in Architettura al Politecnico di Torino nel 2011, giornalista della redazione di BIMportale, lavora come freelance presso il quotidiano torinese CronacaQui e il Giornale dell’Architettura. Si è formato nello studio dell’architetto Ricardo Bofill a Barcellona partecipando alla realizzazione di progetti internazionali. Si è occupato di progettazione esecutiva, pianificazione urbana, comunicazione grafica ed editoriale e della realizzazione di comunicati stampa presso lo studio Rolla di Torino e ha lavorato come designer, project manager e tecnico commerciale.